STJ valida cláusula contratual que previa perda de valores pagos por imóvel

Cláusula foi incluída por meio de um termo aditivo por sugestão dos próprios adquirentes do imóvel, que enfrentavam dificuldades para pagar as parcelas das dívidas

29/08/2019 | 09:33 - A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, unanimemente, validar a cláusula penal de um contrato imobiliário, que previa a não restituição de valores pagos aos compradores do imóvel, em caso de inadimplência.

A cláusula foi incluída por meio de um termo aditivo por sugestão dos próprios adquirentes do imóvel, que enfrentavam dificuldades para pagar as parcelas das dívidas. No texto também os compradores reconheciam a dívida e assumiam o compromisso de quitá-la.

Apesar disso, a inadimplência foi mantida e, após o término do prazo acertado, os vendedores comunicaram a rescisão do contrato, com o acionamento da cláusula penal.

Em primeira instância, o juiz entendeu como nula a cláusula do aditivo e determinou a restituição das quantias pagas pelos compradores, descontados os valores referentes à intermediação do negócio, o sinal e a multa contratual. Entretanto, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reformou a sentença, declarando válida a cláusula penal. Para esta decisão, foi considerada uma mensagem de SMS enviada ao corretor de imóveis por um dos compradores, sugerindo a inclusão da cláusula no termo aditivo.

Em recurso ao STJ, os compradores alegaram que sugeriram a inclusão da cláusula penal quando se encontravam em situação de necessidade e pretendiam assegurar o patrimônio já investido. Com a declaração de nulidade da cláusula, os compradores buscavam a redução do valor retido para um percentual entre 10% e 25%.

O relator no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, lembrou que o Código Civil de 2002 disciplina as hipóteses em que o negócio jurídico pode ser anulado em razão de defeitos ou vícios, como nos artigos 156 (que prevê a possibilidade do estado de perigo quando alguém, por risco à vida, assume obrigação excessivamente onerosa) e 157 (define situações em que uma pessoa, por necessidade ou inexperiência, obriga-se à prestação desproporcional ao objeto de negócio).

Apesar disso, segundo o ministro, a situação não se enquadra em nenhum dos artigos. Ainda de acordo com ele, nas relações contratuais, devem-se manter a confiança e a lealdade, o que impossibilita o contratante de exercer um direito próprio que contraria um comportamento anterior. Segundo o ministro, os próprios compradores deram causa à suposta desproporcionalidade que alegam terem suportado com a cláusula penal.

Villas Bôas afirmou que concluir pela invalidade da cláusula penal estabelecida no termo aditivo “implicaria ratificar a conduta da parte que não observou os preceitos da boa-fé em todas as fases do contrato”.

(Com informações do STJ)