STJ estabelece teses referentes a atraso na entrega de imóveis

Segundo informações do Banco Nacional de Dados de Demandas Repetitivas e Precedentes Obrigatórios do CNJ, as teses servirão para solucionar quase 178 mil ações

30/05/2019 | 12:36 - A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em recurso repetitivo as teses referentes aos temas 970 e 971, que tratam do atraso de obras. Com relação ao tema 971, o colegiado definiu que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de inadimplência contratual por parte da empresa vendedora.

“Mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença”, observou o relator dos recursos especiais repetitivos, ministro Luis Felipe Salomão.

Apesar disso, o relator afirma que a simples inversão da penalidade contratual poderia originar enriquecimento sem causa do comprador do imóvel. Sendo assim, só haverá adequada simetria para a inversão da cláusula penal se houver observância de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora.

O ministro destacou, ainda, que a multa compensatória referente à obrigação de pagar não poderá, por questão de simetria, incidir sobre o valor total do imóvel que deveria ter sido entregue.

Já a tese firmada a respeito do tema 970 estabelece que não é possível cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel.

Conforme Salomão, o mais usual é a previsão de incidência de multa por mês de atraso, entretanto há casos em que a previsão contratual de multa é limitada a um único montante ou percentual para o período de mora, o que pode não bastar para reparar integralmente o dano ao comprador. Mesmo assim, o ministro ressaltou que as partes da relação contratual não podem ignorar a cláusula penal moratória.

Salomão também pontuou que, mesmo em contrato de adesão, quando não demonstrado danos além dos regularmente esperados da inadimplência, a vendedora não pode requerer indenização além daquela definida no contrato.

No julgamento dos temas, os recursos escolhidos como representativos das controvérsias (REsp 1635428, REsp 1498484, REsp 1614721 e REsp 1631485) tiveram origem em processos movidos por adquirentes devido ao não cumprimento de obrigação prevista em contrato de compra e venda de imóvel.

Segundo informações do Banco Nacional de Dados de Demandas Repetitivas e Precedentes Obrigatórios do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), as teses estabelecidas servirão para solucionar quase 178 mil ações.

(Com informações do STJ)