Nova lei facilita compra de imóveis ao reduzir burocracias

A lei elimina a necessidade de algumas certidões e minimiza os riscos de um comprador responder por dívidas de antigos proprietários

13/10/2022 | 14:10  — Ao eliminar a necessidade de apresentar certidões negativas no processo de aquisição de um imóvel, a nova Lei nº 14.382, de junho de 2022, facilitou a venda de muitas propriedades no Brasil. Com a novidade, não só se reduziu o risco de um comprador acabar respondendo por uma dívida de um antigo proprietário, como as despesas com despachantes para emitir esses documentos (que somavam ao menos dez certidões, nas esferas federal, estadual, criminal, fiscal, trabalhista e de família).

De forma simplificada, a nova norma altera o artigo 54 da Lei nº 7.433, de 1985. Apesar de ter reduzido a burocracia em torno da compra de um imóvel, ela permanece exigindo a documentação necessária — que inclui IPTU, ITBI (compra) e ITCMD (doação), certidão de matrícula (que demonstra se o imóvel tem algum registro de hipoteca), alienação fiduciária ou penhora. Ainda assim, a economia decorrente da nova determinação pode chegar a R$ 700 por CPF pesquisado, considerando os estados de São Paulo e Rio de Janeiro.

Segundo advogados e especialistas da área, a principal mudança está nas discussões judiciais entre credores dos antigos proprietários do imóvel e o atual dono, que devem cair drasticamente. Eles explicam que, além da redução nos processos para a compra, a nova lei proporciona mais segurança ao comprador, já que ele não poderá ser responsabilizado por dívidas de terceiros, caso não exista registro na matrícula sobre a dívida existente do vendedor.

Em um cenário geral, a norma reforça a proteção ao terceiro de boa-fé. Todavia, ainda é recomendada a emissão das certidões, que permanecem sendo relevantes — em especial, para evitar questionamentos futuros, já que várias delas podem ser emitidas gratuitamente pelos sites dos tribunais, como do TJSP.

Após a aprovação da lei, a incerteza gira em torno do cumprimento da norma no cotidiano imobiliário. Apesar da suspensão da exigência desses documentos, ainda fica a critério judicial a aplicação, ou não, da nova lei em processos atuais. Uma coisa é certa: a determinação transfere ao credor a obrigação de registrar ações judiciais ou cobranças na matrícula do imóvel do devedor.

A Lei nº 14.382 encerra uma discussão que se prolonga desde meados de 2009, sobre a proteção de compradores de imóveis de boa-fé.