Lei pode acelerar recuperação de imóvel de inadimplente
Texto: Redação AECweb/e-Construmarket
A jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente
Foi publicada no dia 20/1/2015 a Lei Federal 13.097/2015 que, além de outras providências, dispõe em seu artigo 62 sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado em parcelas, em razão do inadimplemento do comprador.
Segundo a advogada Mônica Monteiro Porto, membro do Conselho Jurídico do SindusCon-SP, para a dispensa da via judicial, a nova lei determina que haja: 1) previsão expressa, no contrato, de resolução do mesmo por inadimplemento e 2) inadimplemento absoluto do comprador, isto é, que o vendedor promova a notificação do comprador e que este não efetue o pagamento no prazo de 15 dias. O dispositivo entrará em vigor em 19 de fevereiro.
A jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com o advento da nova lei, caso haja aquela cláusula de resolução por inadimplemento no contrato, basta que o vendedor notifique o comprador, judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para purgar a mora com o prazo de 15 dias, informa Monica.
Defesa do Consumidor - Segundo a advogada, a alteração tem o condão de simplificar a retomada do imóvel pelo vendedor, agilizar a recolocação do imóvel no mercado e diminuir o número de demandas no Judiciário com essa finalidade.
“No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente que, também, deverá observar o que dispõe o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e os parâmetros que vêm sendo fixados pela jurisprudência.”
Diz o artigo 53 do CDC que “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.
Para evitar ou minimizar litígios dessa natureza, a advogada recomenda que conste também do contrato o percentual de devolução das parcelas efetivamente pagas e os descontos que deverão ser realizados (taxas, IPTU e outras despesas que seriam do comprador, mas que por decorrência da rescisão serão suportadas pelo vendedor) e que a devolução dos valores seja feita de uma só vez, logo que rescindido o contrato.
No que diz respeito à restituição do imóvel, se esta não ocorrer de forma amigável após o prazo da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador, com os devidos descontos, caberá ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim. Eventuais indenizações também deverão ser discutidas pela via própria, mas não deverá obstar a rescisão extrajudicial por inadimplemento, complementa Monica.
A advogada observa que a Lei 13.097 não afasta o direito do comprador de se opor à rescisão extrajudicial, sob pena de afronta ao princípio constitucional da inafastabilidade da Jurisdição (art. 5º, XXXV, Constituição Federal). Todavia, cumprirá ao comprador inadimplente o ônus de propor a ação judicial e provar que não houve descumprimento ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.
