Cotistas divergem de propostas para fundos imobiliários
Texto: Redação AECweb/e-Construmarket
A comissão quer colocar em audiência as alterações das instruções que regulam os fundos imobiliários
A iniciativa da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) de colocar em audiência pública a minuta com alterações das instruções que regula os fundos imobiliários trouxe à tona uma voz do mercado até então restrita às assembleias: a dos ativistas
Em 04 de agosto, a autarquia liberou para consulta pública e envio de sugestões o texto com as alterações referentes à divulgação de informações periódicas, convocação, participação dos cotistas, tomada de decisões em assembleias gerais, atuação dos representantes de investidores e questões ligadas às ofertas públicas das carteiras do gênero. As mudanças atingem as instruções nº 472, de 2008, e nº 400, de 2003, que funcionam como base para a regulação desse mercado.
Algumas propostas desagradaram cotistas que resolveram levar à autarquia uma série de sugestões. Segundo Ricardo Orihuela, um dos líderes de um grupo de 50 investidores paulistas, a principal discordância se refere à possibilidade, prevista na minuta, de o administrador do fundo realizar uma operação de aumento de capital sem necessitar de autorização da assembleia geral. "Esse item causa uma grande insegurança entre os cotistas, que podem ser diluídos a qualquer momento", diz.
O presidente do comitê de produtos imobiliários da Associação das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), Reinaldo de Lacerda, porém, rebate o argumento. "Não é algo que nasce do nada, tem todo um conceito. O administrador não vai poder emitir novas cotas do nada, só o que já esteja no regulamento, no limite definido previamente. E o cotista que entrar no fundo já entrará sabendo dessa condição", afirma. Conforme Lacerda, a ideia é possibilitar ao fundo agilidade para aproveitar oportunidades pontuais.
Para Orihuela, no entanto, mesmo com a previsão dos limites em regulamento, a minuta da CVM traz um componente de risco aos investidores ao permitir que a nova emissão possa ser feita sem o direito de preferência aos antigos cotistas. "Eu posso acordar um dia diluído, sem poder fazer nada a respeito", reclama.
A CVM em resposta ao Valor afirma que, "especificamente no caso da aprovação de novas emissões de cotas independentemente da aprovação em assembleia geral, houve uma tentativa de conciliação de interesses. De um lado, buscou-se atender demanda antiga dos administradores no sentido de viabilizar o aproveitamento de janelas de mercado e permitir a aprovação de novas emissões e captação de recursos de forma célere. De outro, buscou-se proteger o investidor com mecanismos que evitem a sua diluição (como a garantia do direito de preferência ou a realização da emissão por meio de oferta pública registrada na CVM). Em qualquer caso, porém, a autorização para o administrador decidir sobre a emissão de cotas do fundo deve estar expressa no regulamento, cuja alteração depende da anuência dos cotistas".
Outra crítica dos investidores à minuta se refere à possibilidade de os fundos adquirirem imóveis com ônus reais, ou seja, que tenham pendências judiciais. "Se o fundo vai investir em imóveis com pendências, resolver os problemas e lucrar com isso, tem de estar muito claro antes de o investidor aplicar nessa carteira", afirma Fred Calim de Carvalho, representante do grupo de 50 cotistas, junto com Orihuela.
De acordo com Lacerda, da Anbima, a entidade, ao lado da BM&FBovespa, começou no ano passado um estudo para uma nova classificação dos fundos imobiliários que deve deixar mais transparente as estratégias e riscos de cada carteira. "Imóveis com ônus reais, por exemplo, tem a ver com o tipo de operação que está sendo feita. A ideia é que a classificação seja uma variável que permita ao investidor saber que tipo de negócio aquele fundo faz ou pode fazer", explica.
Lacerda cita como exemplo de categoria o fundo de renda, feito para comprar um imóvel, alugar e distribuir o rendimento ao cotista. Fundos ativos, por sua vez, pondera o executivo, seriam aqueles com possibilidade de comprar e vender imóveis, em busca de ganho de capital. "Estamos fazendo esforços para terminar [a nova classificação] ainda este ano, mas não temos uma data", afirma.
