Comissão de Valores Mobiliários pode alterar rendimentos de fundos imobiliários

A decisão poderá instituir a tributação de ganhos que, até então, eram considerados isentos

03/02/2022 | 16:01 – A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) enfrenta um impasse: mudar ou não uma regra de distribuição de rendimentos de aplicações dos Fundos de Investimentos Imobiliários. A decisão afetará cerca de um 1,5 milhão de cotistas.

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é, por definição, a junção de uma grande quantidade de recursos, que são, necessariamente, investidos no setor imobiliário. Esses fundos (ou cotas, compradas pelos investidores) não podem ser resgatados e são administrados por um único gestor.

Esse gestor pode utilizar dos fundos para investir tanto em ativos imobiliários — como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, empreendimentos residenciais etc. — quanto em ativos de dívida imobiliária — como LCI e CRI, por exemplo.

O intuito da atividade é usufruir dos rendimentos gerados a partir do investimento do gestor, e esse rendimento é proporcional à cota adquirida. Um exemplo é um fundo que captou, hipoteticamente, R$ 50 milhões em fundos.

Esse valor foi angariado a partir da comercialização de 500 mil cotas, vendidas a R$ 100,00 cada. Se um cotista adquiriu 200 cotas, ou seja, 0,04% do valor total, ele receberá 0,04% dos lucros obtidos pelo fundo.

Em determinados FIIs, como o Maxi Renda, do banco BTG Pactual — que também é o fundo imobiliário com o maior número de investidores do país —, os lucros não passam pelo processo de tributação, ou seja, de cobrança de impostos.

O impasse vivido pela CVM é justamente esse: atender ao seu colegiado, que acredita que esse FII também deve ser tributado, ou manter os rendimentos isentos, como de costume até o momento.

O colegiado da CVM alega que, ao analisar o Maxi Renda, verificou que a distribuição dos rendimentos era feita a partir do resultado de regime de caixa — ou seja, a partir do lucro, tanto no caso dos ativos imobiliários (com a receita de aluguéis de imóveis) quanto dos ativos de dívida imobiliária (com o rendimento de aplicações em títulos lastreados em créditos imobiliários).

Essa prática foi considerada incorreta, já que o rendimento deve ser limitado ao regime de competência (ou lucro contábil), que consiste no método de registro de lançamentos contábeis no período em que a receita ou despesa aconteceu, de fato.

Exemplificando, se uma companhia tiver uma despesa no mês de janeiro e só efetuar o pagamento no mês de março, o registro contábil será efetuado em janeiro — o período de competência da despesa. Independentemente da data em que o que pagamento será feito, a despesa deve ser registrada no dia e mês em que a transação aconteceu.

A diferença entre o regime de caixa e o regime de competência está, portanto, na forma com que as receitas, custos e despesas que entram ou saem de um caixa são documentadas. A opção pelo Regime de Caixa servirá apenas para a apuração da base de cálculo mensal, e o Regime de Competência deve ser aplicado para as demais finalidades; especialmente, para determinação dos limites e sublimites da alíquota a ser aplicada sobre a receita bruta recebida no mês.

"Imagine que um fundo possui um único imóvel como ativo e que esse prédio foi reavaliado com um valor 10% menor. A depreciação do ativo não afeta o caixa, pois ele não deixou de receber dinheiro [dos aluguéis, por exemplo] porque o ativo perdeu valor, enquanto o lucro contábil considera a chamada marcação a mercado [contabilização do valor justo de um ativo ou passivo com base no preço de mercado atual]", explica Marx Gonçalves, analista da Nord Research.

No comunicado em que trata da questão, a CVM diz que "a distribuição de valores aos cotistas que excedem o lucro contábil não deve ser classificada como rendimento".

Caso o colegiado da Comissão decida alterar a distribuição dos rendimentos conforme as considerações, o valor excedente será transformado em lucro contábil, pago ao cotista em amortização. Pelas regras da Receita Federal, esse valor extra seria considerado ganho de capital, que sofre tributação do Imposto de Renda (IR). O desconto é de 20% sobre esse ganho.

A alteração também será desfavorável aos investidores, já que diversos segmentos do ramo imobiliário registraram depreciação nas suas propriedades durante a pandemia. Isso torna o lucro contábil potencialmente menor do que o resultado de caixa.

A apuração das circunstâncias pela CVM só se mantém sob análise a pedidos do próprio BTG Pactual. A CVM já havia determinado que a distribuição de rendimentos deveria ser limitada e tributada, mas atendeu à solicitação do banco para suspender temporariamente a sentença até que seja apresentado um pedido de reconsideração oficial. O Banco BTG Pactual tem o prazo de 15 dias para se manifestar, contabilizado a partir da última terça-feira (1).

Em sua defesa, o banco digital para investidores alega que o posicionamento da CVM se baseia em uma circular que foi distribuída em 2014, que havia instituído, ainda, a possibilidade de apuração dos rendimentos sobre o lucro de caixa.

As consequências de uma decisão desfavorável ao BTG são a maior discussão, no momento, no mercado financeiro imobiliário — principalmente acerca da possibilidade de a sentença ser aplicada em todos os FIIs. As dúvidas pairam sobre os atuantes da área, mesmo com a CVM tendo afirmado que consideraria o mesmo entendimento para todo o setor.

Outra preocupação muito grande gira em torno da mudança burocrática nos fundos, que poderia levar meses até alcançar resultados conclusivos.