Base de cálculo de ITBI foi desvinculada do IPTU

Poder público não poderá intervir no valor estabelecido do ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

03/03/2022 | 14:26 –  Depois de uma série de recursos em transações que tratavam da cobrança de impostos em transferências de imóveis, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não pode ser vinculada à do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

O ITBI é cobrado quando há transmissão de bens imóveis e direitos, ao passo que o IPTU tributa a propriedade de bem imóvel. Assim, a decisão — que foi unânime — estabeleceu que:

     1. As Prefeituras não podem pré-estabelecer a base de cálculo do ITBI com algum valor de referência pré-estabelecido, já que seria decidido de modo unilateral;

     2. A base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte; e

     3. Caso a Prefeitura não concorde com o valor determinado, ela pode questionar as partes envolvidas através de um processo administrativo que proponha um novo valor.

As determinações serão aplicadas em todo o país. A Prefeitura de São Paulo, envolvida no caso que deu origem à decisão federal, ainda argumentou ao questionar se o valor do ITBI poderia ser calculado sobre o valor que também era considerado para transações relacionadas ao IPTU.

Os magistrados, entretanto, negaram. A justificativa foi a controvérsia que envolve ter uma predefinição para a cobrança de um valor que varia de acordo com localização, metragem de imóvel, conservação, atividades realizadas no imóvel, interesses pessoas de vendedores e compradores e outros.

Assim, a resolução define que o valor da transação deve ser declarado pelo contribuinte, de acordo com o mercado. “Presume-se que o valor de mercado daquele específico imóvel corresponde ao valor informado na declaração do contribuinte com base no princípio da boa-fé, sendo que essa presunção pode ser afastada pelo fisco mediante regular processo administrativo”, disse o relator Gurgel de Faria.

“O município estipula a partir de seu critério qual o valor da base de cálculo do ITBI. Mas os contribuintes questionam esses valores porque, muitas vezes, eles negociam preços abaixo dos fixados nessa tabela”, afirma a tributarista Fernanda Lais.